Cuando una persona extranjera vende un inmueble en Estados Unidos, la ley FIRPTA obliga al comprador a retener parte del precio y enviarla al IRS: por regla general el 15%, el 10% si el comprador es una persona que va a vivir en la casa y el precio no pasa de 1 millón de dólares, y nada si no pasa de 300,000 dólares. La retención no es el impuesto final: es un pago a cuenta.
Aviso: Información general, no asesoría legal, fiscal, migratoria ni crediticia. Amy no es abogada, contadora, asesora migratoria ni prestamista.
La Ley de Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA) asegura que el IRS cobre impuestos cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE. UU. En el Valle, eso puede ser, por ejemplo, un dueño que vive fuera de EE. UU. y vende una casa en McAllen, un terreno en Mission, una casa de renta en Brownsville o un condominio en South Padre Island. Planee antes de anunciar la venta y menos dinero suyo quedará esperando al IRS.
¿Quién cuenta como persona extranjera para FIRPTA?
Una persona extranjera incluye a una persona física no residente y a ciertas sociedades, asociaciones, fideicomisos y sucesiones extranjeras. Los ciudadanos de EE. UU. y los residentes permanentes (con green card) no lo son, y quien cumple la prueba de presencia sustancial del IRS puede considerarse residente de EE. UU. para efectos fiscales.
Si usted no es una persona extranjera, por lo general firma en el cierre una certificación de que no lo es, y no hay retención.
¿Cuánto es la retención FIRPTA?
Por regla general, el 15% del monto realizado, que suele ser el precio de venta. Cuando un comprador persona física va a usar la propiedad como vivienda, baja al 10% para un precio de más de $300,000 y hasta $1,000,000 de dólares, y a cero si es de $300,000 dólares o menos.
| Situación | Retención |
|---|---|
| El comprador es una persona que va a vivir en la propiedad, y el monto realizado es de $300,000 dólares o menos | 0% (exento) |
| El comprador es una persona que va a vivir en la propiedad, y el monto realizado es de más de $300,000 y hasta $1,000,000 de dólares | 10% |
| Todas las demás ventas, incluida cualquier venta de más de $1,000,000 de dólares o a un comprador que no vivirá en la propiedad | 15% |
Los porcentajes reducidos dependen del comprador, no del vendedor. El comprador (o un familiar suyo) debe tener planes definidos de vivir en la propiedad al menos la mitad de los días que se use durante cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses después de la venta. Los compradores suelen firmar una declaración en ese sentido y asumen el riesgo si resulta falsa. El IRS enumera estas y otras excepciones a la retención FIRPTA.
Un ejemplo hipotético: en una venta de $400,000 dólares a un comprador que vivirá en la casa, la retención es del 10%, o $40,000 dólares. Si ese comprador fuera inversionista, sería del 15%, o $60,000 dólares. Haga cuentas con la calculadora FIRPTA (en inglés).
¿Quién retiene FIRPTA en un cierre en Texas?
El comprador es el responsable legal de la retención. En la práctica, la compañía de títulos, como agente de custodia (escrow), aparta el monto de lo que recibe el vendedor y lo envía al IRS. El contrato TREC 20-19 (párrafo 20A) indica al comprador que retenga si el vendedor es una persona extranjera o no entrega una declaración de que no lo es (TREC). La secuencia habitual:
- Al principio, la compañía de títulos pregunta a cada vendedor si es una persona extranjera.
- En el cierre, la retención se aparta de lo que recibe el vendedor.
- El comprador, a menudo por medio de la compañía de títulos, presenta los Formularios 8288 y 8288-A y paga lo retenido al IRS dentro de los 20 días siguientes a la transferencia (instrucciones del 8288).
- El IRS envía al vendedor una copia sellada del Formulario 8288-A para acreditar la retención en su declaración de EE. UU. Para eso necesita su número de contribuyente de EE. UU.
El comprador puede ser responsable si no se retiene, así que compradores y prestamistas toman FIRPTA en serio. Menciónelo desde el principio para evitar prisas en el cierre.
¿Qué es el Formulario 8288-B?
El Formulario 8288-B es la solicitud de un certificado de retención al IRS. Si su impuesto real va a ser menor que la retención requerida (por ejemplo, una ganancia pequeña o una pérdida), el IRS puede autorizar una retención menor o ninguna.
El tiempo importa. Si la solicitud se presenta a más tardar en el cierre, por lo general el monto retenido se queda con el agente de custodia hasta que el IRS resuelva. El IRS normalmente resuelve dentro de los 90 días siguientes a recibir toda la información, y si pide el ITIN junto con el 8288-B, procesa el ITIN dentro de 10 días (IRS, verificado el 18 de octubre de 2026). Por eso conviene empezar en cuanto ponga la casa en venta, no cuando firme un contrato. La solicitud requiere un número de contribuyente; si no lo tiene, solicite un ITIN al mismo tiempo.
Después de la venta: presente su declaración
Reporte la venta en una declaración federal de EE. UU. del año de la venta (las personas físicas por lo general presentan el Formulario 1040-NR) y pague el impuesto sobre su ganancia real. Si le retuvieron más de lo que debe, el IRS le devuelve la diferencia. Texas no cobra impuesto estatal sobre el ingreso, así que no hay declaración de Texas por la ganancia. Guarde los comprobantes de su precio de compra, sus gastos de cierre y sus mejoras: determinan su costo y pueden reducir su ganancia gravable. En México también puede tener obligaciones por la venta; revíselo con un contador en México.
Lista para vendedores extranjeros
- Hable con un asesor fiscal con experiencia en los dos países antes de anunciar la venta.
- Obtenga o renueve un ITIN si no tiene número de contribuyente de EE. UU.
- Reúna la hoja de liquidación (closing statement) de su compra original y los recibos de sus mejoras.
- Decida si va a solicitar un certificado de retención con el Formulario 8288-B.
- Avise desde el principio a su agente y a la compañía de títulos que aplica FIRPTA.
- ¿Va a cerrar desde el extranjero? Pregunte a la compañía de títulos por la firma a distancia y si los documentos deben notarizarse en un consulado de EE. UU. o llevar apostilla; vea cerrar desde México.
Preguntas sobre FIRPTA
¿Cuánto es la retención FIRPTA?
Por regla general, el 15% del monto realizado, que suele ser el precio de venta. Si un comprador persona física va a usar la propiedad como vivienda, es del 0% hasta $300,000 dólares y del 10% de más de $300,000 hasta $1,000,000 de dólares.
¿Quién retiene FIRPTA?
El comprador es el responsable legal. En una venta en Texas, la compañía de títulos por lo general aparta el monto en el cierre, presenta los Formularios 8288 y 8288-A y paga al IRS dentro de los 20 días siguientes a la transferencia.
¿Qué es el Formulario 8288-B?
Una solicitud al IRS de un certificado de retención. Si su impuesto real será menor que la retención requerida, el IRS puede autorizar una retención menor o ninguna. Solicítelo con tiempo, de preferencia cuando anuncie la venta.
¿La retención FIRPTA es el impuesto final?
No. Es un pago a cuenta. Usted reporta la venta en una declaración federal de EE. UU. del año de la venta y paga el impuesto sobre su ganancia real. Si le retuvieron de más, el IRS le devuelve la diferencia.
Acompañamiento en español
Amy plantea FIRPTA desde la primera reunión, incluye la retención en su estimado de lo que recibirá en el cierre y coordina con la compañía de títulos y su asesor fiscal para que la fecha de cierre se mantenga. Amy Herrera es REALTOR® y agente de bienes raíces con licencia en Texas (TREC #808068) con RE/MAX Elite y habla español. Amy trabaja con todo comprador, viva en México, en Estados Unidos o en otro país. No le pregunta su nacionalidad ni su situación migratoria para trabajar con usted. No es contadora ni asesora fiscal. Agende una llamada para planear sus fechas, o lea la guía en inglés Selling your home in the RGV.
