Sí puede rentar su casa de Texas viviendo en México, pero la renta tiene reglas fiscales de EE. UU. Por regla general, quien le paga la renta (su inquilino o su administrador) debe retener el 30% de la renta bruta para el IRS. La ley y el convenio fiscal entre México y Estados Unidos le permiten, en cambio, elegir pagar impuesto solo sobre el ingreso neto (renta menos gastos), presentando cada año el Formulario 1040-NR y entregando al administrador el Formulario W-8ECI, que requiere un ITIN.
Aviso: Información general, no asesoría legal, fiscal, migratoria ni crediticia. Amy no es abogada, contadora, asesora migratoria ni prestamista.
¿Cómo se pagan impuestos por la renta si vivo en México?
| Opción | Cómo se calcula | Qué se presenta |
|---|---|---|
| Retención sobre la renta bruta (si no hace nada) | 30% de cada pago de renta, sin restar gastos | El inquilino o el administrador retiene y lo reporta en el Formulario 1042-S |
| Elección de declarar sobre el ingreso neto | Renta menos gastos deducibles; el impuesto se calcula con las tarifas graduales sobre ese ingreso neto | Formulario W-8ECI al administrador (requiere ITIN) y declaración 1040-NR con el Anexo E cada año; el primer año se adjunta una declaración de la elección |
La renta de un inmueble en EE. UU. que no está ligada a un negocio en este país se grava al 30% sobre el monto bruto, y el inquilino o el administrador, como agente retenedor, debe retenerlo (Publicación 515). La sección 871(d) del Código Fiscal, y el artículo 6 del convenio fiscal entre México y Estados Unidos, permiten elegir que todo el ingreso de bienes inmuebles se trate como ingreso de un negocio: se restan los gastos y solo se paga sobre el ingreso neto. La elección por sí sola no lo convierte en alguien que hace negocios en EE. UU. (Publicación 519).
Para hacer la elección, el primer año se adjunta a la declaración un escrito que indica que la elige, si es por la sección 871(d) o por el convenio, y la lista de sus inmuebles en EE. UU. con su ubicación, la parte que le pertenece, las mejoras, las fechas y el ingreso. La elección sigue vigente en los años siguientes salvo que se revoque; la del convenio obliga ese año y los siguientes, salvo que la autoridad competente acepte terminarla.
Ojo con los plazos: sin salarios en EE. UU., el Formulario 1040-NR vence el día 15 del sexto mes después del cierre del año (el 15 de junio para un año calendario), y las deducciones solo se permiten si la declaración se presenta dentro de los 16 meses siguientes a esa fecha. Existe una declaración "protectora" para no perder ese derecho.
¿Necesito un ITIN para rentar?
Sí, si elige declarar sobre el ingreso neto: el Formulario W-8ECI solo es válido con un número de contribuyente de EE. UU. (SSN, EIN o ITIN) (instrucciones del W-8ECI). El IRS permite solicitar el ITIN sin declaración cuando hay ingreso por renta con retención de un tercero (excepción 1 del Formulario W-7). Los pasos están en la guía del ITIN.
¿Quién puede administrar mi casa en Texas?
En Texas, quien a cambio de una comisión u otro pago renta una propiedad ajena o controla la recepción o el depósito de la renta de una casa unifamiliar está haciendo trabajo de corredor y necesita licencia de TREC (Código de Ocupaciones, sección 1101.002). Usted, como dueño, puede rentar su casa directamente; si contrata a alguien, verifique su licencia en la búsqueda de licencias de TREC.
Acuerde por escrito con su administrador: quién guarda el depósito del inquilino, cuánto puede gastar en reparaciones sin consultarle, cada cuándo le reporta, y que tenga su W-8ECI si eligió declarar sobre el ingreso neto (si no, debe retener el 30%). Dé al administrador, al condado y a la asociación de propietarios una dirección postal y un correo donde reciba avisos.
¿Qué rentas de referencia publica el gobierno?
| Condado | 2 recámaras | 3 recámaras |
|---|---|---|
| Hidalgo (área McAllen-Edinburg-Mission) | $1,017 | $1,305 |
| Cameron (área Brownsville-Harlingen) | $1,042 | $1,393 |
| Starr | $1,014 | $1,404 |
| Willacy | $1,014 | $1,398 |
Use estas cifras solo como contexto. Lo que rente su casa depende de su ubicación, tamaño, estado y del mercado del momento; un administrador con licencia puede darle un análisis de rentas comparables.
¿Y si la rento por temporadas (renta vacacional)?
Las rentas de corto plazo de casas y condominios pagan el impuesto estatal de hospedaje del 6%, más el impuesto local que aplique (Contralor de Texas). Antes de comprar para rentar por noche, revise las reglas de la asociación de propietarios y las restricciones del fraccionamiento (deed restrictions), que pueden prohibirlo, y pregunte en la ciudad si pide registro o permiso. En los condados de Cameron y Willacy, el seguro contra viento puede requerir la cobertura de TWIA y un certificado de cumplimiento.
¿Qué otros impuestos conviene revisar?
- Texas: no cobra impuesto estatal sobre el ingreso de las personas (Constitución de Texas), pero su casa paga impuesto predial sin la exención de homestead. Vea el impuesto predial por ciudad.
- México: en general, la Ley del Impuesto sobre la Renta grava a los residentes en México por sus ingresos de todo el mundo y permite acreditar el impuesto pagado en el extranjero, con límites (LISR, artículos 1 y 5). Revise su caso con un contador en México.
- Si pasa mucho tiempo en EE. UU.: con 183 días o más en tres años, contados con la fórmula del IRS, podría considerarse residente fiscal. Lleve registro de sus días.
- Herencia: la declaración del impuesto federal sobre el patrimonio (estate tax; Formulario 706-NA) es obligatoria cuando los bienes en EE. UU. de una persona no residente ni ciudadana valen más de $60,000 dólares al fallecer (IRS).
- Al vender: aplica la retención FIRPTA. Vea FIRPTA al vender su casa.
Lo ideal es decidir con un contador que conozca los dos países antes de firmar su primer contrato de renta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me retienen si rento mi casa en Texas y vivo en México?
Por regla general, el 30% de la renta bruta, sin restar gastos. Si elige declarar sobre el ingreso neto, entrega el Formulario W-8ECI a su administrador, presenta el 1040-NR cada año y paga sobre la renta menos gastos.
¿Tengo que presentar declaración de impuestos en Estados Unidos?
Si eligió declarar sobre el ingreso neto, sí, cada año y a tiempo. Si deja que le retengan el 30% de la renta bruta, la retención suele cubrir el impuesto, pero su contador le dirá si le conviene declarar.
¿Necesito un administrador con licencia para rentar mi casa?
Usted puede rentarla directamente. Si alguien la renta o cobra la renta por usted a cambio de un pago, en Texas debe tener licencia de bienes raíces de TREC.
¿También pago impuestos en México por la renta de mi casa en Texas?
Puede ser. En general, México grava a sus residentes por sus ingresos de todo el mundo y permite acreditar el impuesto pagado en el extranjero con límites. Revíselo con un contador en México.
¿Cuánto se renta una casa en el Valle?
Depende de la casa y la zona. Como referencia, HUD fija para el año fiscal 2027 una renta justa de mercado de $1,017 dólares para dos recámaras en el condado de Hidalgo y $1,042 en Cameron, que no es un estimado para una casa en particular.
Quién escribe esta guía
Amy Herrera es REALTOR® y agente de bienes raíces con licencia en Texas (TREC #808068) con RE/MAX Elite (TREC #9007399). Es capitana veterana de la Reserva del Ejército de EE. UU., tiene una maestría (MBA) y habla español. Atiende las cuatro áreas del Valle: los condados de Starr, Hidalgo, Cameron y Willacy. Amy trabaja con todo comprador, viva en México, en Estados Unidos o en otro país. No le pregunta su nacionalidad ni su situación migratoria para trabajar con usted. No es abogada, contadora, asesora migratoria ni prestamista: le presenta a profesionales con licencia y usted decide. Cuando esté listo, agende una llamada de 30 minutos en español.
