Sí, con un ITIN se puede comprar casa en Texas. El IRS da el Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) a quienes deben declarar impuestos en EE. UU. pero no tienen derecho a un número de Seguro Social. Con él es posible ser dueño de una casa en McAllen y en todo el Valle del Río Grande; el camino solo pasa por otros prestamistas y otras reglas.
Aviso: Información general, no asesoría legal, fiscal, migratoria ni crediticia. Amy no es abogada, contadora, asesora migratoria ni prestamista.
¿Qué es un préstamo hipotecario con ITIN?
Es un crédito para comprar casa para quien declara impuestos en EE. UU. con un ITIN en lugar de un número de Seguro Social. Lo da un prestamista de cartera o un prestamista non-QM, no un programa de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA o USDA, y por lo general pide más enganche y una tasa más alta.
Esos programas tienen requisitos de residencia e identificación que la mayoría de quienes solo tienen ITIN no cumple; en FHA, por ejemplo, desde el 25 de mayo de 2025 solo califican ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palau (HUD, carta 2025-09). Los préstamos con ITIN suelen venir de:
- Prestamistas de cartera: bancos y cooperativas de crédito que guardan el préstamo en sus propios libros y fijan sus propias reglas.
- Prestamistas non-QM: prestamistas fuera de las normas federales de "qualified mortgage", a menudo con documentación más flexible y precios más altos.
El prestamista asume más riesgo, así que espere más enganche y tasas y comisiones más altas. Los préstamos pueden ser de tasa fija o ajustable. Lea con cuidado cada Estimación de Préstamo (Loan Estimate) y pregunte por penalizaciones por pago anticipado, que algunos préstamos non-QM incluyen.
¿Cómo evalúan los prestamistas a un solicitante con ITIN?
Igual que en cualquier préstamo, pero con más papeleo. Buscan ingresos en declaraciones federales presentadas, un historial de crédito (tradicional o alternativo), un enganche que pueda documentar y, en algunos programas, reservas. Unos documentos limpios y consistentes importan tanto como los números.
Ingresos
Los prestamistas por lo general quieren ingresos estables en declaraciones federales presentadas, a menudo de dos años, más recibos de nómina o talones de pago, o estados de cuenta recientes. Quien trabaja por su cuenta puede calificar con programas de estados de cuenta bancarios que estiman el ingreso a partir de los depósitos. Un ingreso que nunca aparece en una declaración ni en una cuenta bancaria es muy difícil de usar.
Crédito
Muchas personas con ITIN tienen un historial de crédito a su nombre. Si el suyo es corto, algunos prestamistas aceptan crédito alternativo, como pagos puntuales de renta, luz, teléfono y seguros. Ayuda abrir algunas cuentas y pagarlas puntualmente durante un año o más antes de solicitar el préstamo.
Enganche y reservas
El prestamista necesita ver de dónde salió el enganche. Los fondos deben estar en una cuenta bancaria por un tiempo (antigüedad) o documentarse como regalo o como producto de una venta. Los depósitos grandes sin explicación retrasan todo. Algunos programas también piden reservas: ahorros que le queden después del cierre.
¿Qué documentos piden los prestamistas con ITIN?
Los requisitos cambian según el prestamista. La mayoría pide:
- La carta del IRS con la asignación de su ITIN
- Una identificación oficial con foto, vigente, como pasaporte o matrícula consular (los requisitos varían por prestamista)
- Declaraciones federales de impuestos con todos sus anexos, por lo general de dos años
- Formularios W-2 o 1099, si los recibe
- Recibos de nómina o talones de pago recientes, o una verificación de empleo por escrito
- Varios meses de estados de cuenta de cada cuenta bancaria que vaya a usar
- Historial de renta: cheques cobrados, registros bancarios o una carta del arrendador
- Una carta de regalo y los estados de cuenta de quien regala, si un familiar le ayuda con el enganche
- Si trabaja por su cuenta: licencia del negocio, estado de pérdidas y ganancias y estados de cuenta del negocio
¿Cómo se solicita o renueva un ITIN?
Con el Formulario W-7, que por lo general se presenta junto con una declaración de impuestos, salvo que aplique una excepción, como la de renta con retención o la de venta de un inmueble (instrucciones del W-7). El pasaporte vigente es el único documento que basta por sí solo. Puede enviarlo por correo, acudir con cita a una oficina del IRS o usar un agente certificador de aceptación (CAA), que revisa su pasaporte y se lo regresa en el momento (IRS). El IRS calcula unas 7 semanas, y de 9 a 11 semanas entre el 15 de enero y el 30 de abril o si lo solicita desde el extranjero (verificado el 18 de octubre de 2026). El ITIN es solo para impuestos: no le da estatus migratorio ni permiso de trabajo.
¿Cómo funciona una compra con ITIN en Texas?
Una vez preaprobado, compra como cualquier otra persona en Texas. La mayoría de las reventas usan el contrato TREC de una a cuatro viviendas, y el dinero de buena fe y la cuota de opción se entregan a la compañía de títulos. El periodo de opción le da el derecho de cancelar sin causa mientras inspecciona. La compañía de títulos cierra la venta y emite el seguro de título con las primas que fija el Departamento de Seguros de Texas. Tenga cuidado especial con:
- El tiempo. La aprobación de un préstamo non-QM puede tardar más, así que conviene negociar un plazo realista para conseguir el financiamiento en el anexo de financiamiento de terceros para proteger su dinero de buena fe.
- El avalúo. Si sale bajo, el contrato decide si renegocia, cubre la diferencia o cancela.
- La exención de homestead. Cuando la casa sea su residencia principal, solicítela en el distrito de avalúo de su condado: Starr, Hidalgo, Cameron o Willacy. La solicitud pide una identificación con la dirección de la propiedad; el distrito le explica qué acepta y las excepciones.
- Refinanciar después. Si su crédito o su situación mejoran, más adelante podría refinanciar a una tasa menor. Conozca las condiciones de pago anticipado antes de firmar.
Haga cuentas primero
Con una tasa y un enganche mayores, cambios pequeños mueven mucho el pago. Pruebe escenarios en la calculadora de préstamos con ITIN (en inglés), estime el efectivo para el cierre con el estimador de gastos de cierre y compare con su renta en la calculadora de rentar o comprar.
Señales de alerta
- Cualquier persona que le sugiera declarar ingresos, bienes o el uso de la casa de forma falsa en una solicitud de crédito. Es ilegal.
- Un prestamista que no le da una Estimación de Préstamo por escrito.
- Que le pidan transferir dinero a una persona y no a la compañía de títulos, o instrucciones de pago que cambian por correo. Confirme por teléfono a un número que ya conozca.
- Ofertas de "renta con opción a compra" o de contrato de venta a plazos que no entienda por completo. Texas tiene protecciones específicas para estos contratos ejecutorios; pida a un abogado que revise el acuerdo antes de firmar.
Preguntas sobre préstamos con ITIN
¿Se puede comprar casa en Texas con ITIN?
Sí. Prestamistas de cartera y non-QM ofrecen préstamos a quienes declaran impuestos en EE. UU. con un ITIN. Espere un enganche mayor y una tasa más alta que en un préstamo del gobierno, y compare ofertas de dos o tres prestamistas.
¿Puedo obtener un préstamo FHA con ITIN?
Por lo general no. Los préstamos FHA, VA, USDA, Fannie Mae y Freddie Mac tienen requisitos de residencia e identificación que la mayoría de quienes solo tienen ITIN no cumple, así que se financian con prestamistas de cartera o non-QM.
¿El ITIN vence?
Sí. Un ITIN que no se usa en una declaración federal durante tres años seguidos vence el 31 de diciembre del tercer año. Manténgalo vigente y, si hace falta, renuévelo con el IRS antes de solicitar un préstamo.
¿Cuánto tarda el IRS en dar un ITIN?
El IRS calcula unas 7 semanas, y de 9 a 11 semanas entre el 15 de enero y el 30 de abril o si lo solicita desde el extranjero (verificado el 18 de octubre de 2026).
¿Cómo solicito la exención de homestead después de comprar con ITIN?
Cuando la casa sea su residencia principal, solicítela en el distrito de avalúo de su condado (Starr, Hidalgo, Cameron o Willacy). La solicitud pide una identificación con la dirección de la propiedad; pregunte en el distrito qué acepta y las excepciones.
Acompañamiento en español
Amy le ayuda a organizar sus documentos, a comparar prestamistas de Texas que ofrecen préstamos con ITIN y a negociar un contrato con tiempo suficiente para que su financiamiento cierre. Amy Herrera es REALTOR® y agente de bienes raíces con licencia en Texas (TREC #808068) con RE/MAX Elite y habla español. Amy trabaja con todo comprador, viva en México, en Estados Unidos o en otro país. No le pregunta su nacionalidad ni su situación migratoria para trabajar con usted. No es prestamista. Cuando esté listo, agende una llamada; la guía en inglés está en ITIN mortgages in Texas.
