Sí, es posible. Quien vive en México tiene tres caminos comunes para comprar en Texas: pagar de contado, un préstamo para extranjeros no residentes (foreign national loan) de un banco o prestamista privado, o un préstamo con ITIN si ya declara impuestos en EE. UU. Los programas del gobierno, como FHA, VA y USDA, generalmente no están disponibles para quien no vive en Estados Unidos. Cada prestamista fija sus propios requisitos, enganche y tasa.
Aviso: Información general, no asesoría legal, fiscal, migratoria ni crediticia. Amy no es abogada, contadora, asesora migratoria ni prestamista.
¿Cuáles son las formas de pagar una casa en Texas viviendo en México?
| Camino | Para quién | Qué revisar |
|---|---|---|
| De contado | Quien tiene los fondos en dólares | La compañía de títulos solo paga el cierre con fondos disponibles (transferencia bancaria o cheque de caja). En 2025-2026, el 33% de los compradores de México en EE. UU. pagó de contado (NAR). |
| Préstamo para extranjeros no residentes (foreign national loan) | Quien vive fuera de EE. UU. y no tiene historial de crédito estadounidense | Lo ofrecen algunos bancos y prestamistas privados con sus propias reglas: identificación, ingresos de México, traducciones y reservas. |
| Préstamo con ITIN | Quien declara impuestos en EE. UU. con ITIN, normalmente porque vive o trabaja aquí | Pide declaraciones de impuestos y documentos de ingreso. Vea la guía de préstamos con ITIN. |
| Financiamiento del vendedor (owner financing) | Acuerdo directo con el dueño | Texas tiene reglas propias para estos contratos; que un abogado con licencia en Texas lo revise antes de firmar. |
| FHA, VA y USDA | Ciudadanos y residentes permanentes, para su residencia principal | Generalmente no están disponibles para quien vive en México. |
¿Qué es un préstamo para extranjeros (foreign national loan)?
Es un crédito hipotecario para personas que viven fuera de Estados Unidos y no tienen número de Seguro Social ni historial de crédito estadounidense. Lo ofrecen algunos bancos que guardan los préstamos en su propia cartera y algunos prestamistas privados que operan fuera de las normas de "qualified mortgage" (non-QM). No son préstamos de Fannie Mae: su guía exige que el prestatario que no es ciudadano sea residente legal, permanente o no permanente, de Estados Unidos (Fannie Mae B2-2-02), algo que una persona que vive en México normalmente no es.
Como cada prestamista pone sus reglas, lo útil es llegar con las preguntas correctas. Pregunte:
- ¿Presta a personas que viven fuera de EE. UU.? ¿Para segunda casa, para renta o para ambos? ¿Acepta condominios?
- ¿Qué identificación acepta (pasaporte, visa, tarjeta de cruce)?
- ¿Cómo comprueba ingresos generados en México y qué documentos deben traducirse al inglés?
- ¿Acepta historial de crédito de México o pide referencias bancarias?
- ¿Cuántos meses de reservas pide después del cierre, y dónde deben estar esos fondos?
- ¿La tasa es fija o ajustable? ¿Hay penalización por pagar antes?
- ¿Necesito una cuenta bancaria en EE. UU.? ¿Cuánto tarda la aprobación?
¿Por qué FHA, VA y USDA casi nunca aplican?
FHA es un seguro del gobierno para préstamos de residencia principal. Con la carta a prestamistas 2025-09, HUD quitó la categoría de "residente no permanente": para números de caso asignados desde el 25 de mayo de 2025, solo califican ciudadanos de EE. UU., residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palau. HUD confirmó esa política el 9 de octubre de 2026 (comunicado de HUD). Los préstamos VA requieren servicio militar en EE. UU., y los programas de USDA tampoco están pensados para quien vive fuera del país.
Si usted es residente permanente (green card) o ciudadano de EE. UU. y la casa será su residencia principal, sus opciones son otras; un prestamista con licencia NMLS le dirá cuáles.
¿Cómo comparar ofertas sin caer en trampas?
- Todo por escrito. Pida a cada prestamista su Estimación de Préstamo (Loan Estimate) o una estimación por escrito con el costo total, y compárelas línea por línea (cómo leerla, CFPB).
- Compare la tasa de porcentaje anual (APR), no solo la tasa de interés. La APR incluye intereses y ciertos cargos; se parece al CAT de México, pero no se calcula igual. Sirve para comparar ofertas con distintos puntos y comisiones.
- Pregunte por cambios futuros. Tasa ajustable, pago global al final (balloon) o penalización por pago anticipado cambian mucho el costo real.
- Nadie debe pedirle que mienta. Declarar ingresos, bienes o uso de la casa (vivienda o renta) que no son ciertos en una solicitud de crédito es un delito federal.
- El dinero va a la compañía de títulos. Nunca transfiera el enganche a una persona ni siga instrucciones de pago que cambian por correo. Vea cómo evitar el fraude con transferencias.
La ley federal (RESPA) prohíbe pagar o recibir comisiones por referir a un cliente con un prestamista o una compañía de títulos en préstamos hipotecarios. Amy le presenta a varios prestamistas y usted decide con cuál trabajar.
¿Cómo documentar el dinero que viene de México?
Si usa un préstamo, el prestamista le pedirá documentar de dónde viene el dinero del enganche y del cierre. Guarde los estados de cuenta de varios meses y el comprobante de cada transferencia; los depósitos grandes sin explicación retrasan todo. Lo más común es una transferencia bancaria internacional (wire) en dólares directo a la cuenta de la compañía de títulos.
Cruzar la frontera con más de $10,000 dólares en efectivo o instrumentos monetarios es legal, pero debe declararlo a CBP en el formulario FinCEN 105. Los negocios que reciben más de $10,000 dólares en efectivo lo reportan al IRS en el Formulario 8300 (IRS), y dividir el efectivo en montos pequeños para evitar reportes es un delito. Para los límites de depósito o cambio de dólares en México, consulte a su banco.
¿Y el financiamiento del dueño?
En el Valle se anuncian casas "financiadas por el dueño". Texas tiene reglas específicas para estos acuerdos, incluidos los contratos de venta a plazos (contratos ejecutorios) del Código de Propiedad, capítulo 5, con avisos y obligaciones para el vendedor. Antes de firmar uno, pida que un abogado con licencia en Texas lo revise y asegúrese de que el contrato se inscriba en el condado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto enganche piden a un extranjero para comprar casa en Texas?
No hay un monto fijo: cada prestamista lo decide según el programa, la propiedad y su perfil. Pregunte a cada prestamista cuánto enganche y cuántos meses de reservas pide a quien vive fuera de EE. UU.; pida la cifra por escrito y compare al menos dos o tres prestamistas.
¿Puedo sacar un crédito FHA siendo mexicano?
Si es ciudadano de EE. UU. o residente permanente y la casa será su residencia principal, posiblemente. Si vive en México sin residencia permanente, no: desde el 25 de mayo de 2025, FHA ya no acepta a residentes no permanentes.
¿Necesito historial de crédito en Estados Unidos?
Depende del prestamista. Los préstamos para extranjeros están pensados para quien no lo tiene, pero cada uno decide qué documentos acepta. Pregúntelo antes de pagar un avalúo.
¿Amy me puede dar la tasa o calcular mi pago?
No. Amy no es prestamista ni originadora de préstamos. La tasa, el enganche y el costo los da por escrito el prestamista. Amy le ayuda a comparar opciones y a negociar en el contrato un plazo realista para conseguir el financiamiento.
¿Cuánto tarda en aprobarse un préstamo para extranjeros?
Varía por prestamista y por lo rápido que entregue sus documentos. Pregunte el plazo antes de ofertar para pactarlo en el anexo de financiamiento de terceros del contrato.
Quién escribe esta guía
Amy Herrera es REALTOR® y agente de bienes raíces con licencia en Texas (TREC #808068) con RE/MAX Elite (TREC #9007399). Es capitana veterana de la Reserva del Ejército de EE. UU., tiene una maestría (MBA) y habla español. Atiende las cuatro áreas del Valle: los condados de Starr, Hidalgo, Cameron y Willacy. Amy trabaja con todo comprador, viva en México, en Estados Unidos o en otro país. No le pregunta su nacionalidad ni su situación migratoria para trabajar con usted. No es abogada, contadora, asesora migratoria ni prestamista: le presenta a profesionales con licencia y usted decide. Cuando esté listo, agende una llamada de 30 minutos en español.
